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2017年,在史上最嚴調控的大背景下,雖然國傢不斷出臺各種限購或限價政策,但錫城許多房地產開發商上半年投資卻未降反升。特別是在住宅與商用土地市場上,各房企搶地的激烈場面頻頻出現。對於未來無錫房地產市場是否能夠保持健康良好的發展,我們可以從幾個宏觀角度來分析無錫未來階段房地產市場發展潛力。
對市場信心不減,
開發商投資增速繼續保持穩健
2017年1-6月房地產開發投資上升2.9%。這客觀地表明瞭目前各大開發商對未來所錫房地產市場所持的信心和樂觀態度。
從上圖可以看出,雖然過去很長一段時間,開發商投資在負增長區間,但從去年下半年開始,開發商投資增速回正,並且持續保持正增長。原因包括:大部分房企在錫儲備土地不足但深耕無錫的意願強烈;無錫房地產整體發展走勢健康,庫存量處於合理區間;對無錫預期價值較高,城市建設、產業發展和入戶的低門檻會促使人口持續的導入。
年度用地供應偏緊,
拍地競爭難以冷卻下來
在無錫市國土資源局出爐的2017年度國有建設用地供應計劃中指出,無錫市區2017年土地供應總量1359公頃,其中無錫商業服務用地50公頃,無錫住宅用地280公頃。
(備註:2017年度蘇州國有建設用地供應計劃中的數據為蘇州市區包括姑蘇區、工業園區、高新區、相城區、吳中區)
其中,蘇州市區(不含吳江)用地供應總量為1461.3公頃,住宅用地供應量為509.2公頃,占供地總量的34.85%。無錫用地供應總量為1359公頃。住宅用地供應量僅為280公頃,占供地總量的20.60%。
從數據上上我們不難看出,無錫和蘇州在2017國有建設用地供應總量雖然比較接近,但是其中的商服用地和住宅用地供應量和占比卻相差懸殊。其中蘇州商服用地供應量接近與無錫的3.5倍之多,而蘇州的住宅用地供應量也逼近無錫的2倍。
對於已經在無錫區域進行瞭大量開發投資的而自身剩餘土地儲備不足的房企,要想在未來幾年可持續發展,保持自身競爭力,不被競爭對手擠出市場,特別是對上市公司而言,由於拿地到確認竣工收益至少要三年,如何做好公司內的土地儲備將是工作的重中之重,直接關系到公司未來幾年的業績支撐靜電除油煙機價格。而無錫2017土地供應計劃中所推出的附加值較高的商服和住宅用地較周邊城市少之又少,無疑將增加各大房企開發商拿地難度,造成比以往年份更激烈的競爭。要想維持企業自身可持續發展,在未來獲取可觀的收益回報,在最短時間內拿地必將是各大房企迫在眉睫的首選戰略。
2017已過大半,可以預測緊接著上半年房地產市場交易的火熱步伐,未來無錫房企對拿地的熱度隻會不減反增,拿地競爭也將逐漸白熱化。
上半年居民收入良性增長,
房地產投資及升值預期需求不斷攀升
居民收入和財富的增長伴隨房地產投資及升值預期將演變為該區域房地產價格上漲的持續推動力。
上半年全市居民人均可支配收入23350元,同比增長8.4%,其中城鎮居民人均可支配收入26511元,同比增長8.0%,農村居民人均可支配收入14482元,同比增長7.9%。
良好持續的居民收入增長,使無錫居民對未來的房地產市場普遍看好,拉升瞭居民對未來無錫的房地產(特別是商鋪和住宅類型)價格上漲預期,並且對無錫居民在購房方面的消費能力及還貸能力形成瞭穩定的支持。
雖然經歷瞭此前一輪房價的 翻滾 ,但從長三角主要城市的房價收入比來看,無錫的房價收入比遠低於周邊的南京、杭州、蘇州、合肥等地,對於無錫市民來講,買房還貸依然處於一個 低壓 水平。
處於市場周期上升階段的錫城房地產,
供需比再創歷史新低
從市場的供需平衡作用的特性出發,房地產市場可分為四個階段的倒V型走勢,而在前兩個階段,處在上升周期中。第一階段,周期的谷底,房地產供給過剩,需求過剩;第二階段,市場供給吃緊,需求快速增長,形成瞭對額外房屋空間的需求,市場已接近供需平衡或向著供需平衡邁進進。該階段已經開始適合開發商投資拍地,進行新項目的開發。
從無錫市政府計劃土地供應的角度上分析,我們已經看到未來無錫房地產市場的供應量並不多,甚至可以說是非常吃緊的;從居民收入增長、房地產價值上升預期、需求上升預期角度分析,我們也可以判斷未來無錫房地產市場,居民對於特別是住宅類型的房地產項目的需求將依然旺盛,並將持續很長的一段時間。
今年上半年無錫房地產市場供需比大致為1.05:1,供需平衡市場看似若隱若現,但這其中尚未考慮到之前各種嚴厲的的調控措施對市場需求起到的一些政策性抑制因素以及部分已售房源的備案延遲因素,實質上市場依然處於供不應求態勢。據此我們認為整個無錫的房地產市場還是非常平穩的,其正處於自然周期的第二階段的上升階段。
人口導入的政策、
產業基礎愈發堅挺,
房地產市場的靜電除煙機 地基 已經夯實
產業發展是支持當地房地產行業發展的重要支撐。從無錫市最近發佈的經濟半年報的情況來看,服務業和工業依然保持著強勁的增長勢頭。前5月全市規模以上服務業企業實現營業收入同比增長11.8%。工業總產值較去年同期提高11.7%,產值增速達到五年來新高。
另外,2017年7月28日上午,無錫市政府召開新聞發佈會,全面放寬落戶政策,取消購房面積達60平方米以上準予落戶的政策。未來隻要在無錫有合法穩定住所和合法穩定職業,不論住宅面積大小均可落戶。該政策進一步放寬瞭購買和租賃住宅戶的限制,戶籍準入登記最新規定將於2017年9月1日起施行。
一方面產業發展的 引擎 作用,另一方面是入戶政策的保駕護航,雙管齊下,房地產行業的 地基 已經夯實。從長遠發展來看,可以靜電機預見批量的外來落戶人口湧入無錫租賃和購置住房將得以實現,無錫住宅的買賣價格和租金水平必將保持持續穩定的發展。
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